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【理事动态】南大城规院——苏州工业园区企业总部基地城市设计

苏州工业园区(以下简称园区),一位创新发展的领航者,至今依然保持着敏锐的嗅觉和转型的魄力,“园区企业总部基地”便是其对接创新发展助力再次升级的新引擎。园区企业总部基地自公布以来,不仅受到了众多优秀企业的欢迎和签约入驻,也引起了国内外重要媒体的高度关注。

图1:项目开工及签约 

图2:国内外媒体相关报道


由联盟副理事长单位——南大城规院完成的《苏州工业园区企业总部基地控制性详细规划及城市设计》在编制过程中探索了政府作为创新驱动发展的顶层设计者如何通过规划引领的方式,整合产业招商、财税收支、企业需求、人才引进等问题,并重点从地区价值重构、空间特色塑造和管控实施协同等角度进行了详细的研究和分析。


图3:整体鸟瞰图


一、地区价值重构

园区企业总部基地位于苏州园区城际站北侧,总规划面积约1.5平方公里。我院自2008年起便对该区域进行过多轮规划。从轨道交通枢纽区到城市副中心再到城铁商务区,基地定位历经变迁,期间更是因产业发展周期、房地产市场变化、经济发展方式调整等原因各轮规划始终未能实施。

图4 从地产向创新产业转型的用地布局对比


2016年,我院结合园区产业发展实际,通过区域比较研究和总部经济产业的系统性分析提出打造面向跨国公司和民营企业的总部经济集聚区,使其成为提升园区参与全球价值链重构和迈向中高端产业发展竞争力的重要功能区,以此提升地区价值。

1区域协调谋定位

园区城际站是沪宁线设计客流量第三大站点,随着通苏嘉城际铁路的开通将成为区域客运枢纽。规划以高铁效应为切入点,通过对长三角总部经济发展状况和沪宁总部经济带的比较分析,提出园区应充分利用其完善的制造业优势、高品质的城市软硬件和便捷的区域交通条件,形成自身优势和吸引点打造长三角总部经济新高地。

图5:区域比较研究

规划提出园区总部基地一方面应以本地产业升级为切入点,加强对本土民营企业的总部培育力度和现状大中型企业总部的提档升级;另一方面应把握国家产业转型机遇,吸引上海及更大范围外溢的跨国公司、大中型民营企业的长三角区域总部以及国内外大型企业投资、研发、结算、销售等职能型总部。


2内生需求促供给

园区是苏州企业总部的主要聚集地,但是除湖西CBD金融企业总部外,现状其他产业总部多为传统的“前店后厂”模式,档次低端配套不足,难以满足企业升级发展的需求。此外,现状企业总部空间分布较为零散集聚度不够且整体经济规模偏小,对园区转型发展的支撑力不强。因此,无论从企业发展的内在需求还是政府提升产业的宏观愿景来说,一个适应新业态,满足企业新需求的高端总部空间的供给已成为发展共识。

图6:园区总部经济发展现状分

3产业研究定功能


规划通过产业专题研究,系统梳理了总部基地的发展历程、类型和发展特征,提出现代企业总部基地主要由核心功能、支撑功能和配套功能等三部分组成。在此基础上通过与园区其他片区的协同分析,提出总部基地错位互补发展的思路,从而进一步明确了总部基地的主要功能业态及容量。                      

二、空间特色塑造

基地位于沪宁城际铁路和沪宁高速公路两条区域交通廊道之间,整体环境嘈杂且对外交通联系不畅。因此,如何突破地区先天缺陷塑造地区特色,成为本次规划需要解决的一个重要问题。规划结合基地特征和高端人才及企业需求,致力于创造一个有别于宏伟蓝图的摩天大楼CBD模式和郊区特色产业园模式的新总部空间,使其成为未来工作与生活方式的引领者。

图7:总部基地发展模式研究

1生态共享的发展框架


规划从高端人才多样化和个性化的需求出发,除了舒适品质的工作与生活环境,还需加强非正式商务交往、文化休闲以及健身康体等高情感需求空间的供给。因此,设计的切入点便不是建筑实体空间规划,而是从开放空间和公共功能组织的角度通过对现状水系、轨道、防护绿地等要素的整合,形成“一带两环、一心多片”的总体发展框架。

图8:功能结构规划图

总部活力环:规划选择人流动线密集的区域作为开放空间布局的依据,并通过对轨道线地面及高架桥下消极空间的活化利用,将各开放空间串联成环,形成集商务社交、休闲娱乐、健身康体、文化创意等功能为一体的生态交往空间。通过对沿线建筑首层功能的统筹规划和“都市前庭”、“总部公园”和“运动绿洲”等特色节点的塑造形成“24小时总部共享空间”、“360度都市社交舞台”和“2500米健身慢跑步道”。

图9:总部活力环

图10:都市前庭效果图

图11:总部效果图

珠泾河生态休闲带:依托珠泾河打造集生态游憩、健身休闲、特色商业等功能于一体的生态亲水空间。充分利用水岸高差,通过生态驳岸、雨水花园等海绵设施建设,达到收集和净化周边地块和道路雨水的作用形成可游、可赏、可亲近的生态海绵。

图12:珠泾河生态水廊

2功能混合的布局模式


规划采用街区式用地布局,围绕轨道站点、中央绿地和滨水等重要开放空间布局混合用地,在总部办公功能基础上,引入金融中介、创新孵化等支撑功能以及人才公寓、商业休闲等配套功能,形成多元活力的创新功能积聚区。

图13:土地利用规划图

3绿色低碳的交通组织


受限于区域交通廊道的阻隔,基地对外联系不畅,难以支撑过高强度开发和小汽车容量。规划结合交通评估一方面通过控制地区开发总量和静态交通容量的方式控制小汽车数量;另一方面则采用提高公共交通和慢行交通供给,增加对外联系通道的方式加强与外界的联系。重点结合轨道交通站点和人流出行密集区域形成换乘节点,通过自行车和慢行的方式解决出行“最后一公里”问题。

图14:交通评估分析图

15:公共交通规划图

4立体生态的开发空间


建构多维立体的开放空间系统,地面通过街区式开放空间网络的塑造形成网络化、便体验、高品质的开放空间。结合轨道交通站点,重点加强地下空间设计,通过下沉广场、地下公共通道等要素组织地下商业、地下停车等功能,与城际站地下出站厅、中央绿地以及珠泾河滨水区相串联,打造“全天候”地下慢行网络,满足交通换乘、通勤集散和休闲购物等需求。

图16:地下空间规划图

三、实施管控协同

1政策与规划协同

有别于“先规划、后盖楼、再招商”的规划与开发模式,本次规划过程中便同步开展了招商政策研究,并与多家企业进行了前期沟通,最终选择采用独栋楼宇式的开发模式,鼓励符合相关招商条件的企业购地自建总部大楼。规划综合考虑物业类型、区位环境、办公规模和形象展示等企业需求,满足企业个性化的需求。自2017年底规划批复以来已经有新海宜集团、柯利达集团等首批8家企业签约入驻,总投资约70亿元。


2地面与地下协同

结合轨道交通3号线和8号线及其站点建设,推进地上地下一体化开发。为保证规划控制的实施性,成果采用“地上+地下”双图则控制,将下沉广场、地下通道、轨道地面出入口、垂直联系以及地下综合管廊等类关联性内容在各地块落实。

图17:地面控制图则

图18:地下控制图则

3城市设计与控规协同

规划将城市设计中的高层塔楼建设范围、贴建方向等定性控制要素以及塔楼个数、贴线率、业态比例、开放空间面积、裙房塔楼面积、层高层数引导、生态指标等定量控制要素反馈到控规文本和图则,并作为地块出让条件的要求予以落实,提高了规划管控力度。


4刚性与弹性协同

规划充分考虑远期实施的不确定性,将星湖大道东侧区域设置为白地适应远期开发。星湖街以西地块,则重点处理好独立地块开发与空间整体性的矛盾,通过对地块间公共步行通道、地下公共通道、地块间联系通道、地下空间退线等要素的弹性控制留有余地。此外,还对对规划范围内的绿色建筑标准、装配式建筑比例及建筑风貌等内容也进行了相应的弹性引导。

本次规划不仅是对建筑、景观、轨道、市政等多专业的技术协调,更是对政府、企业、人才等创新主体需求和相关保障制度设计的科学统筹。

在此,我院对苏州工业园区总部基地领导小组、苏州工业园区规划建设委员会、苏州工业园区唯亭街道、苏州工业园区城市重建公司等机构的领导和参与本次项目的合作伙伴表示衷心感谢。

项目编制单位:江苏省城市规划设计研究院——城市设计所

项目主要完成人:姜劲松、谭伟、李苑常、张进帅、李义萌、钟剑波、闫昊、周立、夏胜国、王允鹏、张彬


(来源:南大城规院官网)


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